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Andreas Köhler | Geschäftsführer | BOSSELER & ABEKING Immobilienberatung GmbH

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Gibt es eine Immobilienblase?

Seit vielen Jahren existiert in der Landeshauptstadt die Frage, ob es eine Immobilienblase gibt und falls ja, wann diese platzt. Befeuert wird diese Diskussion dieses Jahr noch durch den Beginn des Kriegs in der Ukraine, die Lieferengpässe als (Spät)folgen der Corona-Lockdowns, des ohnehin schon sehr hohen Preisniveaus – stark befeuert durch die Zinspolitik der Zentralbanken der letzten Jahre – und der seit Jahren sehr geringen Bautätigkeit.

Die Untersuchungen diverser Institute und namhafter Research-Abteilungen großer Banken zeichnen folgendes Bild: Der seit der Lehman-Krise exorbitante Preisanstieg mit seinen bis heute weltweiten fiskalpolitischen Auswirkungen ist nicht nur gestoppt, punktuell fallen Immobilienpreise in manchen Kategorien sogar (bis zu 10% nach den meisten Untersuchungen).

Allerdings gilt es hier genau nach Asset-Klasse zu unterscheiden und einige Punkte genauer zu untersuchen:

In München mit seiner bundesweit einmalig hohen Nachfrage befand man sich Anfang des Jahres auf dem in der Bundesrepublik höchsten Preisniveau. Angetrieben durch das billige Geld der Zentralbanken fand eine Bewertung der Immobilien statt, die nur durch die Nachfrage und oft entkoppelt von Ertrags- und Renditegesichtspunkten getrieben war. 

Dieser Faktor hat sich bereits seit einigen Monaten normalisiert, der Baufinanzierungszins mit einer Laufzeit von 10 Jahren ist – vor allem nachfragegetrieben – auf derzeit circa 4% nach oben geschnellt und hat die Zinskosten der Käufer damit seit Jahresbeginn vervierfacht und damit dämpfend auf das Preisniveau eingewirkt. Von einer Blase kann aber keine Rede sein, sind diese Veränderungen im historischen Kontext doch marginal.

Ein weiterer Grund für die nach wie vor hohen Preise ist die – nach wie vor vorhandene – sehr bonitätsstarke Käuferschicht in München mit seinem wirtschaftlich gesunden Umfeld und attraktiven und gesunden Arbeitgebern, die auch höhere Kapitaldienste leisten kann und dies für gute Produkte auch zu leisten bereit ist. Die Käuferschicht, die sich den aktuell höheren Zins, von dem man auch langfristig ausgehen muss, nicht leisten kann oder will, fließt in den Markt der gemieteten Immobilien und wird dort für einen weiteren Preisanstieg sorgen, da sich das Angebot nicht vergrößert.

Auch die seit Jahren zu geringe (Neu)Bautätigkeit, regional wie bundesweit, resultierend aus sehr komplexen Baugenehmigungsverfahren und immensen Baukosten, Fachkräftemangel und Lieferengpässen durch die Lockdowns, hat zu den hohen Preisen beigetragen. Dieser Aspekt hat sich durch die Ereignisse im Jahr 2022 noch verschlimmert, so ist aktuell so gut wie keine Bautätigkeit mehr vorhanden und Projekte werden verschoben oder ganz abgesagt. Der hohe Zins, verbunden mit dem Ende der KfW-Programme und der unsicheren Lage, verstärken diesen Trend ebenfalls.

Die geringe Neubautätigkeit und das damit weiterhin knappe Angebot sprechen generell für eine kurzfristige Stabilisierung der Preise im Bereich der Bestandsimmobilien sowie einen langfristigen Anstieg.

Der finale Punkt, der erwähnt werden muss, ist die sehr hohe Inflation: Die Investition in Sachwerte ist hier das beste Mittel, um der schleichenden Geldentwertung zu entfliehen, wenn auch nicht zu jedem Preis.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass Preiskorrekturen stattgefunden haben und sich dank der neuen Faktoren ein neues Preisniveau bildete. Da in der (Immobilien)-wirtschaft aber auch viele psychologische Faktoren, Stimmungen und Prognosen eine Rolle spielen, stellen wir fest: Durch die real weiterhin existierende Nachfrage, der in Zukunft noch stärker ausgeprägte Mangel an Wohnraum, die Inflation und das historisch immer noch sehr tiefe Zinsniveau bleibt die Immobilie ein sehr attraktiver Sachwert, mehr denn je nach den Korrekturen in diesem Jahr.


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